Går det ihop att hyra ut en bostad?
Frågan avgörs av kassaflödet: blir det pengar över när hyran har betalat räntan, avgiften och skatten? Kalkylatorn räknar fram det per månad och visar amorteringen för sig. Amortering är sparande i bostaden, inte en kostnad, men pengarna måste ändå fram varje månad.
Exempel: du köper en bostadsrätt för 2 500 000 kr med 10 % i kontantinsats och lånar 2 250 000 kr till 3,5 %. Avgiften är 3 500 kr i månaden och du hyr ut för 11 000 kr, med en halv månad tom per år. Efter ränta, avgift, andrahandsavgift, en avsättning till slitage och skatt blir kassaflödet 419 kr per månad. Amorteringen är 3 750 kr i månaden, så efter amortering behöver du skjuta till 3 331 kr varje månad.
Det är ett typiskt utfall med hög belåning: uthyrningen bär räntan och avgiften, men inte amorteringen. Lönsamheten kommer i så fall från att skulden minskar och från en eventuell värdeökning. Med 2 % värdeökning per år blir avkastningen på insatsen 22 % i exemplet: kassaflödet plus värdeökningen delat med insatsen. Amorteringen ingår redan i kassaflödet, eftersom den betalas därifrån och blir kvar som ditt eget kapital. Siffran är hög för att lånet fungerar som en hävstång: 2 % värdeökning på hela bostaden blir 20 % på en insats som är en tiondel av priset. Samma hävstång gör att ett prisfall slår lika hårt åt andra hållet. Kom också ihåg att köpet kostar mer än insatsen. Lagfart och pantbrev för ett hus, eller pantsättningsavgift för en bostadsrätt, ingår inte i kalkylen. Se kalkylatorn för kostnad att köpa hus.
Det här avgör kalkylen
- Hyran. Med 13 000 kr i stället för 11 000 kr blir kassaflödet 1 665 kr per månad.
- Räntan. Vid 5 % ränta blir kassaflödet −1 549 kr per månad.
- Belåningen. Med 40 % kontantinsats blir kassaflödet 1 951 kr och amorteringskravet sjunker till 1 250 kr per månad.
- Tomma månader. Två tomma månader per år ger −606 kr per månad.
Räntan påverkar mest. Testa därför några olika räntor innan du bestämmer dig, och se vad lånet kostar över tid i bolånekalkylatorn.
Skatten och ränteavdraget
Hyran beskattas som kapitalinkomst. Du drar av 40 000 kr per år och för en bostadsrätt dessutom avgiften för den tid lägenheten är uthyrd plus andrahandsavgiften. För ett hus drar du av 20 % av hyran. Räntan på bolånet är en kapitalutgift som kvittas mot överskottet. Är räntan större än överskottet får du ett ränteavdrag på 30 % av skillnaden, upp till 100 000 kr per person och år.
I exemplet ger uthyrningen ett överskott på 40 330 kr, medan räntan är 78 750 kr. Skillnaden ger ett ränteavdrag på 11 526 kr per år. Faktiska kostnader som reparationer och möbler får du inte dra av. Detaljerna finns i kalkylatorn för skatt på uthyrning och ränteavdragskalkylatorn.
Bostadsrätt kräver styrelsens samtycke
Du får bara hyra ut en bostadsrätt i andra hand om styrelsen säger ja, eller om hyresnämnden ger tillstånd för att du har ett beaktansvärt skäl. Arbete eller studier på annan ort, provboende med en partner eller att du har svårt att sälja är exempel på sådana skäl. Att köpa en lägenhet för att hyra ut den är det normalt inte. Kontrollera alltså med föreningen innan du köper med uthyrning som plan. Föreningen får ta en andrahandsavgift på högst 10 % av prisbasbeloppet, 5 920 kr per år 2026.
Hus: ditt gamla hem eller ett köp för uthyrning?
Ett hus eller en ägarlägenhet får du hyra ut utan tillstånd. Men skattereglerna i kalkylatorn gäller bara om huset är en privatbostad, alltså ett hus som du eller en närstående bor i, använder som fritidshus eller ska flytta tillbaka till. Hyr du ut ditt hem under några år i stället för att sälja, värt 4 000 000 kr med 20 % kvar i eget kapital, 18 000 kr i hyra och 4 500 kr i drift, blir kassaflödet 2 214 kr per månad och −3 119 kr efter amortering.
Köper du i stället ett hus bara för att hyra ut, utan att du eller någon närstående ska bo där, räknas det oftast som en näringsfastighet. Detsamma kan gälla ett hus som du hyr ut på obestämd tid utan planer på att använda det själv. Då beskattas uthyrningen i näringsverksamhet: du drar av de faktiska kostnaderna och gör avdrag för värdeminskning på byggnaden, men får inget schablonavdrag. Vid försäljning gäller inte heller 22/30-regeln. Den kalkylen kräver en annan uppställning, och Skatteverket eller en rådgivare kan hjälpa dig. En bostadsrätt i en vanlig bostadsrättsförening räknas däremot som privatbostad även om du köper den för att hyra ut.
Hur mycket får du ta i hyra?
För avtal som skrivs från 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen. Du och hyresgästen kommer överens om hyran. Ligger den väsentligt över vad liknande privatuthyrda bostäder kostar kan hyresgästen gå till hyresnämnden och få den sänkt, och få tillbaka det som betalats för mycket. Den gamla regeln om att hyran bara fick täcka kapitalkostnad och drift gäller bara äldre avtal. Hyr du ut fler än två bostäder regelmässigt gäller inte lagen, och då kan hyresreglerna i jordabalken bli aktuella. Mer i kalkylatorn för skälig hyra.
Direktavkastning och avkastning på insatsen
Direktavkastningen är hyran minus kostnaderna, utan ränta, delat med priset. Den visar hur mycket bostaden ger oavsett hur du finansierar den, och i exemplet är den 2,89 %. Avkastningen på insatsen räknar i stället med lånet, amorteringen och värdeökningen, och visar vad dina egna pengar ger. Jämför den med vad pengarna skulle ge i fonder med avkastningskalkylatorn. Direktavkastningen för en hel hyresfastighet räknar du i kalkylatorn för direktavkastning.
Riskerna
- Räntan kan stiga, och kassaflödet krymper snabbt med hög belåning.
- Hyresgäster kan flytta, betala sent eller slita mer än väntat.
- Föreningen kan höja avgiften eller neka förlängt samtycke.
- Säljer du bostaden senare beskattas vinsten. Uppskov får du bara om du själv har bott där permanent minst ett av de tre senaste åren före försäljningen.
Vinstskatten vid en framtida försäljning räknar du på i vinstskattekalkylatorn, och hur mycket kontantinsats du behöver visar kontantinsatskalkylatorn. Fler verktyg finns under uthyrning och i kategorin bostad och fastighet.