Bolånekalkylator

Så fungerar bolånekalkylatorn

Kalkylatorn går igenom samma frågor som banken ställer, i fyra steg. Först väljer du vad du vill göra: köpa villa, bostadsrätt eller fritidshus, eller låna mer på en bostad du redan äger. Sedan fyller du i hushållets ekonomi, alltså bruttolön, eventuell medlåntagare, barn, andra lån och fasta kostnader. I tredje steget anger du bostadens pris, din kontantinsats och avgift eller driftkostnad. Resultatet visar månadskostnaden efter ränteavdrag, hur mycket du måste amortera, belåningsgraden och hur mycket du har kvar att leva på när räntan stresstestas.

Vill du veta hur mycket du kan låna, i stället för vad ett visst lån kostar, väljer du läget "Hur mycket kan jag låna?". Då räknar kalkylatorn fram det största lån som både ryms inom bolånetaket på 90 % och ger ett positivt KALP vid kalkylräntan. Den visar också vilken av gränserna som stoppar dig.

Nya bolåneregler från 1 april 2026

Två regler ändrades i april 2026 genom lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 %, så du behöver bara 10 % i kontantinsats. Samtidigt slopades det skärpta amorteringskravet, den extra procentenheten för den som lånar mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Kvar finns det vanliga kravet: 2 % amortering per år över 70 % belåning och 1 % mellan 50 och 70 %. Tilläggslån på en bostad du redan äger får ta dig upp till högst 80 %.

Räkna på insatsen i kontantinsatskalkylatorn och på amorteringen år för år i kalkylatorn för amorteringskrav.

Månadskostnaden steg för steg

Säg att du köper en villa för 3 000 000 kr med 300 000 kr i insats. Då lånar du 2 700 000 kr, och belåningsgraden blir 90 %. Det ger 2 % amortering, alltså 4 500 kr i månaden. Med SCB:s snittränta för nya rörliga bolån i september 2026, 2,72 %, blir räntan 6 120 kr i månaden. Ränteavdraget på 30 % sänker den med 1 836 kr. Lägger du till 4 000 kr i drift blir boendekostnaden 12 784 kr i månaden efter avdrag, och 14 620 kr före.

En bostadsrätt för 2 500 000 kr med 10 % insats ger ett lån på 2 250 000 kr. Amorteringen blir 3 750 kr och räntan 5 100 kr före avdrag. Med en avgift på 4 500 kr och ingen extra driftkostnad landar månadskostnaden på 11 820 kr efter ränteavdrag. Lägg till el och hemförsäkring om de inte ingår i avgiften.

Amorteringen är inte en kostnad på samma sätt som räntan, eftersom den minskar skulden. Lägger du in 900 000 kr i insats på samma villa hamnar du på 70 % belåning och slipper 2 %-kravet. Amorteringen blir då 1 750 kr i månaden. Vill du se hela boendets kostnad med drift och fastighetsavgift kan du använda kalkylatorn för boendekostnad.

KALP och kalkylränta: så prövar banken om du har råd

Banken räknar inte med dagens ränta när den prövar om du har råd, utan med en högre kalkylränta. Den ska visa att du klarar en räntehöjning. Kalkylatorn använder 7 %, och det är ett antagande eftersom varje bank sätter sin egen nivå. I villaexemplet blir räntan 15 750 kr i månaden vid 7 %, och med amortering och drift blir det 24 250 kr. KALP, kvar att leva på, är det som blir över av nettolönen när den kostnaden, levnadskostnader för vuxna och barn, andra lån och fasta utgifter är betalda.

Blir KALP negativt säger banken troligen nej, eller erbjuder ett mindre lån. Vill du räkna mer detaljerat på hushållets budget finns KALP-kalkylatorn. Nettolönen räknas fram med 2026 års skatteregler. Vill du se den för din kommun separat kan du använda kalkylatorn för lön efter skatt.

Ränteavdraget för en eller två låntagare

Du får en skattereduktion på 30 % av räntan upp till 100 000 kr om året och 21 % på resten. Gränsen gäller per person. Betalar en ensam låntagare 150 000 kr i ränta blir avdraget 40 500 kr, vilket är Skatteverkets eget exempel. Delar två låntagare lika på samma ränta får de 45 000 kr tillsammans, eftersom ingen av dem passerar gränsen. Mer om detta i ränteavdragskalkylatorn.

Fritidshus och tilläggslån

Lagen tillåter lån på upp till 90 % även för fritidshus, men en del banker kräver högre insats, så kontrollera med din bank. Vill du låna mer på en bostad du redan äger får de samlade lånen vara högst 80 % av marknadsvärdet. Kalkylatorn visar hur stort tilläggslån som ryms.

Glöm inte kostnaderna vid köpet

Utöver insatsen betalar du lagfart och ofta pantbrev när du köper hus. Räkna på dem i lagfartskalkylatorn och pantbrevskalkylatorn, eller se alla engångskostnader på en gång i kalkylatorn för vad det kostar att köpa hus. Står du mellan att köpa och att fortsätta hyra kan du jämföra i hyra eller köpa-kalkylatorn. Fler verktyg finns under köpa bostad och i hela kategorin bostad och fastighet.

Kalkylatorn ger en uppskattning, inte ett lånelöfte. Banken gör alltid en egen kreditprövning med egna levnadskostnader och sin egen kalkylränta, och svaret kan därför bli både högre och lägre.