Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett bevis på att en fastighet är intecknad — att en viss summa pengar kan lånas med fastigheten som säkerhet. Det är inte ett lån i sig, utan en förutsättning för att banken ska kunna bevilja bolånet. Pantbrev utfärdas av Lantmäteriet och registreras i fastighetsregistret.
Pantbrev är knutna till fastigheten, inte till ägaren. De följer med vid en försäljning och kan återanvändas av den nya ägaren helt utan kostnad. Du betalar bara för den del som saknas — mellanskillnaden mellan befintliga pantbrev och ditt lånebehov.
Pantbrev vs inteckning — vad är skillnaden?
Inteckning är den juridiska åtgärden att belasta fastigheten med ett belopp i fastighetsregistret. Pantbrevet är det digitala beviset på inteckningen. I vardagligt tal används begreppen synonymt, men tekniskt sett är inteckningen processen och pantbrevet resultatet.
Hur räknas pantbrevskostnaden ut?
Kostnaden för nya pantbrev består av två delar: stämpelskatt och en fast expeditionsavgift. Stämpelskatten är 2 % av det belopp du intecknar och avrundas alltid nedåt till närmaste hela tusental. Expeditionsavgiften är 375 kr och tas bara ut om du faktiskt behöver ta ut nya pantbrev.
Formel steg för steg
- Nya pantbrev = bolånebehov − befintliga pantbrev (aldrig negativt)
- Stämpelskatt = nya pantbrev × 2 %, avrundat nedåt till närmaste 1 000 kr
- Expeditionsavgift = 375 kr om nya pantbrev > 0, annars 0 kr
- Total kostnad = stämpelskatt + expeditionsavgift
Räkneexempel
Du köper ett hus för 4 000 000 kr och behöver låna 3 200 000 kr. Det finns befintliga pantbrev på 2 000 000 kr i fastigheten. Nya pantbrev: 1 200 000 kr. Stämpelskatt: 24 000 kr. Expeditionsavgift: 375 kr. Total kostnad: 24 375 kr. Utan de befintliga pantbreven hade det kostat 64 375 kr — en besparing på 40 000 kr.
Pantbrev vs lagfart — två olika kostnader
Vid husköp tillkommer både pantbrevskostnad och lagfartskostnad. De förväxlas ofta men är helt skilda saker. Lagfart är registreringen av att du är ny ägare — den kostnaden är alltid densamma oavsett befintliga pantbrev. Pantbrevskostnaden kan däremot minska kraftigt om det finns gamla pantbrev i fastigheten.
- Lagfart: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr — betalas alltid, går inte att minska.
- Pantbrev: 2 % av nya pantbrev + 375 kr — minskar om befintliga pantbrev finns.
- Kontantinsats: minst 15 % av köpeskillingen — tillkommer utöver lagfart och pantbrev.
- Ingen av dessa kostnader kan finansieras med bolånet — du behöver ha dem kontant.
- Räkna med alla tre i budgeten innan du lämnar bud.
Viktigt att veta innan husköpet
Kontrollera befintliga pantbrev
Be mäklaren om ett fastighetsutdrag — det visar alla registrerade pantbrev och deras belopp. Du kan också beställa det direkt via Lantmäteriet. Ett hus kan ha flera pantbrev i olika storlekar; det är totalsumman som räknas mot ditt lånebehov.
Så går det till praktiskt
- Köpekontraktet skrivs och banken bekräftar lånelöfte.
- Banken ansöker om nya pantbrev hos Lantmäteriet för din räkning.
- Lantmäteriet handlägger ansökan — normalt 1–3 vardagar.
- På tillträdesdagen betalas köpeskillingen och du blir registrerad ägare.
- Pantbreven aktiveras och bolånet betalas ut.
Räkna in alla engångskostnader
- Lagfartskostnad: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr.
- Pantbrevskostnad: beräknas med kalkylatorn ovan.
- Besiktning: ca 5 000–15 000 kr beroende på hustyp och storlek.
- Flytt och direkta reparationer: varierar kraftigt.
Säljer du en bostad i samband med köpet? Räkna på vinstskatt vid bostadsförsäljning för att se vad du faktiskt får kvar efter skatt.