Så räknar du ut kostnaden för pantbrev
Pantbrev är bankens säkerhet för bolånet. När du lånar mer än pantbreven som redan finns i huset måste nya tas ut, och för dem betalar du stämpelskatt till staten. Skatten är 2 % av beloppet på de nya pantbreven. Till det kommer en expeditionsavgift på 375 kr till Lantmäteriet för varje nytt pantbrev. Oftast tar man ut ett enda pantbrev för hela beloppet. Delar du upp det på två blir avgiften dubbel, och kostnaden i exemplet nedan stiger till 33 750 kr.
Det finns en detalj som många missar: beloppet avrundas nedåt till helt tusental innan du räknar 2 %. Lagen om stämpelskatt talar om 20 kr per fullt tusental, så det är underlaget som avrundas, inte skatten. Lånar du 3 410 500 kr och huset saknar pantbrev blir underlaget 3 410 000 kr, stämpelskatten 68 200 kr och kostnaden 68 575 kr med expeditionsavgiften. Räknar man i stället 2 % och avrundar skatten nedåt till tusental får man 68 375 kr, och det är fel. Lagen säger också att skatten alltid är minst 50 kr, så även ett mycket litet pantbrev på 2 000 kr kostar 50 kr i stämpelskatt.
- Ta lånebeloppet och dra av de pantbrev som redan finns i huset. Resten är de nya pantbreven.
- Avrunda de nya pantbreven nedåt till helt tusental.
- Räkna 2 % på det avrundade beloppet. Det är stämpelskatten.
- Lägg till 375 kr i expeditionsavgift per nytt pantbrev, och eventuellt bankens egen avgift.
Exempel: hus för 3,5 miljoner med befintliga pantbrev
Du köper ett hus för 3 500 000 kr och lånar 3 150 000 kr, alltså 90 % av priset. I huset finns redan pantbrev på 1 500 000 kr. Du behöver då nya pantbrev på 1 650 000 kr. Stämpelskatten blir 33 000 kr och med expeditionsavgiften betalar du 33 375 kr.
Hade huset saknat pantbrev helt hade du behövt pantbrev för hela lånet, och då hade stämpelskatten blivit 30 000 kr högre. Det är det befintliga pantbrev är värda för dig som köpare, och därför står de alltid med i objektsbeskrivningen.
Befintliga pantbrev: därför är de värda pengar
Ett pantbrev försvinner inte när huset säljs. Det sitter kvar i fastigheten och följer med till nästa ägare, som kan använda det som säkerhet för sitt eget lån utan att betala stämpelskatt igen. Ju mer pantbrev som finns, desto mindre behöver du ta ut. Räcker pantbreven till hela lånet betalar du ingenting. Med pantbrev på 3 200 000 kr och ett lån på 3 150 000 kr blir kostnaden 0 kr.
Pantbreven ligger i dag nästan alltid digitalt i Lantmäteriets pantbrevsregister, och banken sköter flytten från säljarens bank till din. Hur mycket som finns ser du i objektsbeskrivningen eller i ett fastighetsutdrag.
Hur mycket pantbrev behöver jag?
Det är lånet som avgör, inte priset. Banken vill ha pantbrev som minst motsvarar det du lånar. Sedan 1 april 2026 får ett bolån vara högst 90 % av bostadens värde. Det betyder att du sällan behöver pantbrev för mer än 90 % av priset, och att du behöver minst 10 % i kontantinsats. Räkna på din insats i kontantinsatskalkylatorn.
Kalkylatorn varnar om lånet blir större än bolånetaket. Lånar du 2 850 000 kr till ett hus för 3 000 000 kr är belåningsgraden 95 %, och det godtar banken normalt inte. Hur mycket du måste amortera vid olika belåningsgrad ser du i kalkylatorn för amorteringskravet.
Bankens avgift
Utöver stämpelskatten och Lantmäteriets avgift tar en del banker en avgift när de ansöker om pantbrev åt dig. Handelsbanken tar enligt sin avgiftslista 1 000 kr för en ansökan om inteckning. Med nya pantbrev på 1 125 000 kr blir det 22 500 kr i stämpelskatt, 375 kr i expeditionsavgift och 1 000 kr till banken, totalt 23 875 kr. Fyll i din banks avgift i fältet, eller lämna det på 0 om banken inte tar någon.
Pantbrev och bostadsrätt
En bostadsrätt har inga pantbrev, eftersom du äger en andel i föreningen och inte själva fastigheten. Banken tar i stället bostadsrätten som säkerhet, och föreningen antecknar pantsättningen. Det blir alltså ingen stämpelskatt. Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna säger det. Många tar 1 % av prisbasbeloppet, vilket blir 592 kr 2026. Välj Bostadsrätt i kalkylatorn för att se det. Från 1 januari 2027 införs ett nationellt bostadsrättsregister hos Lantmäteriet, där pantsättningar ska registreras. Då ändras rutinerna och avgifterna, så kontrollera vad som gäller när du köper.
Pantbrev, lagfart och resten av köpet
Pantbreven är en av två stora engångskostnader vid husköp. Den andra är lagfarten, som du räknar på i lagfartskalkylatorn. Vill du se båda tillsammans med kontantinsats, besiktning och flytt i en summa, använd kalkylatorn för vad det kostar att köpa hus. Vad lånet sedan kostar varje månad räknar du på i bolånekalkylatorn, och om ekonomin håller visar KALP-kalkylatorn.
Fler verktyg för bostadsköpet hittar du under köpa bostad och i hela kategorin bostad och fastighet. Regler och belopp kommer från lagen om stämpelskatt (1984:404) och Lantmäteriet.