Amorteringskravet 2026: 2 %, 1 % eller inget alls
Sedan 1 april 2026 står amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Belåningsgraden avgör hur mycket du måste betala av varje år. Är bolånet större än 70 % av bostadens värde är kravet 2 % per år. Mellan 50 och 70 % är det 1 %. Är belåningen 50 % eller lägre finns inget lagkrav alls, även om banken kan vilja att du fortsätter amortera.
Med kalkylatorns standardvärden, ett hus värt 4 000 000 kr och ett lån på 3 600 000 kr, blir belåningsgraden 90 %. Kravet blir då 2 % av lånet, vilket är 72 000 kr per år eller 6 000 kr i månaden.
Varför amorteringen inte sjunker när skulden minskar
Här tänker många fel. Procentsatsen räknas inte på dagens skuld utan på det högsta lånebeloppet sedan bostaden senast värderades, vilket oftast är vad du lånade när du köpte. Därför ligger kronbeloppet fast år efter år, även när skulden blir mindre. Det ändras först när belåningen går under nästa gräns.
Ett exempel: du köpte för 4 000 000 kr och lånade 3 400 000 kr. Nu har skulden gått ned till 3 000 000 kr, alltså 75 % belåning. Kravet är fortfarande 2 % av 3 400 000 kr, det vill säga 5 667 kr per månad och inte 2 % av dagens 3 000 000 kr.
Med standardvärdena tar det 11 år 2 mån att amortera ned till 70 %. Därefter halveras beloppet till 1 %, och det tar sammanlagt 33 år 4 mån innan du når 50 % och kravet försvinner helt. Lägger du till 2 000 kr i frivillig amortering varje månad når du 70 % efter 8 år 4 mån i stället.
Det skärpta kravet är borta: så sänker du amorteringen
Fram till 31 mars 2026 fanns ett skärpt krav: lånade du mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst skulle du amortera en procentenhet extra. Det är nu slopat, men befintliga lån sänks inte automatiskt. Du behöver själv ansöka hos banken. Hos till exempel Swedbank går det att göra i appen.
Swedbank räknar med ett lån på 2 000 000 kr och en belåning över 70 % i sitt exempel. Med det skärpta kravet var amorteringen 3 %, alltså 5 000 kr i månaden. Utan det blir den 2 %, det vill säga 3 333 kr. Skillnaden är 1 667 kr i månaden, och samma siffror får du om du slår på "Jag har i dag det skärpta kravet" i kalkylatorn.
Omvärdering: vart femte år eller efter renovering
Har bostaden stigit i värde kan en ny värdering sänka belåningsgraden, och därmed kravet. Lagen säger att banken får använda ett nytt marknadsvärde tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Tidigare än så går det bara om värdet har ändrats väsentligt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en större renovering.
Ta huset i exemplet ovan. Efter fem år med 6 000 kr i månaden är skulden 3 240 000 kr, och med det ursprungliga värdet är belåningen fortfarande över 70 %. Om banken då värderar huset till 5 200 000 kr blir belåningen 62,3 %. Det ligger under 70 %, så kravet sjunker till 1 %, och det nya beloppet räknas på dagens skuld. Amorteringen blir 2 700 kr i månaden i stället för 6 000 kr. Hur bostadspriserna har gått kan du se i kalkylatorn för bostadens värdeutveckling.
Undantagen: nyproduktion, lantbruk och gamla lån
- Nyproduktion: köper du en nybyggd bostad av byggaren kan banken medge undantag från kravet i upp till fem år från tillträdet. I exemplet blir det 0 kr de första åren, och därefter gäller vanligt krav.
- Lantbruksenhet: lagen gäller inte lån med en lantbruksenhet som säkerhet.
- Gamla lån: lån som bankerna beviljade före 1 juni 2016 omfattas inte av kravet. För andra kreditgivare är gränsen 1 januari 2019. Tar du tilläggslån på ett sådant lån finns en alternativregel där du kan amortera tillägget på tio år.
- Särskilda skäl: banken kan ge tillfällig amorteringsfrihet om något oväntat händer, till exempel arbetslöshet eller sjukdom.
Belåningsgrad: så räknar du ut den
Belåningsgraden är skulden delat med bostadens värde. Ett lån på 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 80 %. Välj läget Belåningsgrad så ser du också hur mycket du behöver amortera för att komma under 70 % (300 000 kr) och under 50 % (900 000 kr). Vid köp får belåningen vara högst 90 %. Det är därför kontantinsatsen måste vara minst 10 %. Tilläggslån får ta dig upp till högst 80 %.
Amortering är sparande, inte en kostnad
Amorteringen minskar skulden, så pengarna stannar i bostaden. Därför räknar vi den som sparande i kalkylatorn för boendekostnad. Banken tar ändå med den när den prövar om du har råd. Det ser du i KALP-kalkylatorn och i bolånekalkylatorn. Vill du jämföra hur lånet betalas av över tid finns rak amortering och annuitetslån. Räntan är det som faktiskt kostar, och den sänker du delvis med ränteavdraget.
Fler kalkylatorer för den som köper finns under köpa bostad och i hela kategorin bostad och fastighet.
Kalkylatorn antar att banken sänker beloppet så fort belåningen passerar en gräns. I praktiken kan du behöva begära det själv. Uppgifterna bygger på lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i den lydelse som gäller i november 2026.