Vad är vinstskatt på bostad?
När du säljer en bostad med vinst betalar du kapitalvinstskatt — i folkmun kallad reavinstskatt. Skatten är 22 % av kapitalvinsten, det vill säga skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris efter avdrag. Det kallas 22/30-regeln: 22 % av vinsten tas upp som inkomst av kapital och beskattas med 30 %, vilket ger en effektiv skatt på 22 %.
Säljer du med förlust får du istället dra av 50 % av förlusten mot annan kapitalinkomst. Kalkylatorn nedan hanterar bara vinst-scenariot.
Vilka bostäder omfattas?
- Villor, radhus och fritidshus — kapitalvinstskatt 22 %.
- Bostadsrätter — samma regler, men inköpspriset är din insats plus eventuella kapitaltillskott.
- Näringsfastigheter och hyresfastigheter — andra regler, inte tillämpliga här.
- Bostad utomlands — svenska skatteregler gäller om du är skattemässigt bosatt i Sverige.
Hur räknas kapitalvinsten ut?
Kapitalvinsten är inte bara skillnaden mellan sälj- och köppris. Du får dra av flera kostnader som minskar den beskattningsbara vinsten — och därmed skatten. Det lönar sig alltid att samla kvitton på förbättringsåtgärder under hela innehavstiden.
Formel
- Kapitalvinst = försäljningspris − inköpspris − förbättringsutgifter − försäljningskostnader
- Skatt = kapitalvinst × 22 % (om vinst > 0)
- Netto efter skatt = kapitalvinst − skatt
Räkneexempel
Du köpte ett hus för 3 000 000 kr och säljer för 4 500 000 kr. Du har renoverat köket för 200 000 kr och betalar mäklare 90 000 kr. Kapitalvinst: 4 500 000 − 3 000 000 − 200 000 − 90 000 = 1 210 000 kr. Skatt: 1 210 000 × 22 % = 266 200 kr. Du får 943 800 kr kvar efter skatt.
Vad får man dra av?
Det är viktigt att känna till vilka avdrag som är tillåtna — de kan sänka skatten med tiotusentals kronor. Spara alltid kvitton och fakturor på arbeten du låter utföra.
Tillåtna avdrag
- Förbättringsutgifter: renoveringar som höjer bostadens standard, t.ex. nytt kök, badrum eller tillbyggnad — minst 5 000 kr per år för att räknas.
- Mäklararvode: normalt 1,5–2,5 % av försäljningspriset — alltid avdragsgillt.
- Lagfartskostnad och pantbrevskostnad vid köpet — räknas in i inköpspriset.
- Homestyling och fotografering inför försäljning — avdragsgillt som försäljningskostnad.
- Reparationer som genomförs inför försäljningen och ökar priset.
Inte avdragsgillt
- Löpande underhåll och reparationer — tapetsering, målning som återställer standard.
- ROT-avdragna arbeten — du drar av det faktiskt betalda beloppet, inte det ROT-reducerade.
- Möbler och lös inredning.
- Räntor på bolånet under innehavstiden.
Uppskov — skjut upp skatten
Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov — det innebär att du skjuter upp betalningen av vinstskatten. Uppskovet är räntefritt sedan 2021 och kan vara max 3 000 000 kr. Skatten betalas när du säljer nästa bostad utan att köpa en ny, eller om du väljer att återföra uppskovet frivilligt.
- Maxbelopp för uppskov: 3 000 000 kr.
- Uppskovet är räntefritt — kostar ingenting att ha.
- Gäller både villor och bostadsrätter.
- Ansöks om i deklarationen samma år som försäljningen sker.
- Återförs automatiskt när nästa bostad säljs utan nyköp.
Funderar du på att köpa nästa bostad? Räkna på vad det kostar med vår bolånekalkylator, och glöm inte att kolla pantbrevskostnaden och lagfartskostnaden för det nya köpet.