Reavinstskatten är 22 % av vinsten
När du säljer en privatbostad med vinst tas 22/30 av vinsten upp som inkomst av kapital, och den delen beskattas med 30 %. Det blir exakt samma sak som 22 % av hela vinsten. Därför står det 30 % i deklarationen fast du i praktiken betalar 22 %. Reavinstskatt är det gamla vardagsnamnet på samma skatt.
Skatteverkets eget exempel är en vinst på 150 000 kr. Skattepliktig del blir 110 000 kr, och skatten 33 000 kr. Med kalkylatorns standardvärden, en villa såld för 4 500 000 kr och köpt för 3 000 000 kr, blir vinsten 1 215 000 kr efter avdrag och skatten 267 300 kr.
Så räknar du ut vinsten
För en villa eller ett radhus är vinsten försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris, utgifterna vid köpet och förbättringsutgifter. Har du ett gammalt uppskov från en tidigare bostad läggs det till.
För en bostadsrätt tillkommer två saker från föreningen. Kapitaltillskott, som du eller tidigare ägare betalat, minskar vinsten. Den inre reparationsfonden jämförs: din andel vid försäljningen minskar vinsten och din andel vid köpet ökar den, eftersom pengarna i fonden redan ingick i priset.
Ett exempel med bostadsrätt: sålt för 3 000 000 kr, försäljningsutgifter 60 000 kr, köpt för 2 200 000 kr, kapitaltillskott 20 000 kr, inre fond 15 000 kr vid försäljningen och 5 000 kr vid köpet. Vinsten blir 710 000 kr och skatten 156 200 kr.
Vad du får dra av
Skatteverket godkänner utgifter som behövs för att sälja och köpa bostaden, och de förbättringar som höjt bostadens standard:
- Försäljningsutgifter: mäklararvode, värdering, besiktning, energideklaration, dolda fel-försäkring och advokat.
- Utgifter vid köpet: lagfartens stämpelskatt, kostnad för nya pantbrev och eventuell provision du betalade.
- Förbättringsutgifter: ny-, till- och ombyggnad, och förbättrande reparationer de senaste åren.
- För bostadsrätt: kapitaltillskott och skillnaden i inre fond.
Det som inte räknas är flyttstädning, flytt, trädgårdsskötsel och möbler. Mäklararvodet är ofta den största posten, och du kan räkna på det i mäklararvodeskalkylatorn. Stämpelskatten från köpet ser du i lagfartskalkylatorn om du inte har kvar kvittot.
Förbättringsutgifter: fem år och 5 000 kr
Förbättringsutgifter delas i två slag. Grundförbättringar, alltså ny-, till- och ombyggnad, får du dra av oavsett när de gjordes. Förbättrande reparationer och underhåll, som att byta ut ett slitet kök mot ett bättre, räknas bara om de gjorts försäljningsåret eller de fem åren före, och bara för år där utgifterna blev minst 5 000 kr.
Det är värt att leta fram kvitton. I standardexemplet sänker 150 000 kr i förbättringsutgifter skatten med 33 000 kr. Ett badrum eller en tillbyggnad du gjorde för tio år sedan kan alltså vara värd mycket vid försäljningen. Har du fått rotavdrag drar du bara av det du själv betalade, se rotavdraget. Planerar du en renovering före försäljningen kan renoveringskalkylatorn ge en uppfattning om kostnaden.
Säljer du med förlust
Förlust ger pengar tillbaka. Hälften av förlusten är avdragsgill, och underskottet ger skattereduktion med 30 % upp till 100 000 kr och 21 % på resten. En förlust på 100 000 kr ger alltså 15 000 kr, precis som i Skatteverkets exempel. En förlust på 300 000 kr ger 40 500 kr.
Gränsen på 100 000 kr gäller underskottet, alltså den avdragsgilla halvan, inte själva förlusten. Skattereduktionen kan inte bli större än den skatt du ska betala samma år, på lön, pension och kapital, och det som blir över försvinner. Har du andra kapitalinkomster samma år, till exempel vinst på aktier, minskar förlusten i stället skatten på dem. Kalkylatorn vet inget om dina övriga inkomster, så se siffran som ett tak för vad förlusten kan ge.
Ägarandel: var och en betalar på sin del
Äger ni bostaden tillsammans räknar var och en på sin andel av vinsten. Med hälften var i standardexemplet blir din vinst 607 500 kr och din skatt 133 650 kr. Försäljningsutgifter och förbättringar räknas in i vinsten innan den delas.
Uppskov eller betala nu
Köper du en ny permanentbostad kan du skjuta upp skatten, och i dag kostar uppskovet ingen ränta. Taket är 3 000 000 kr i vinst gånger din ägarandel, och är den nya bostaden billigare får du bara delvis uppskov. Räkna ut ditt belopp i uppskovskalkylatorn.
När ska skatten betalas?
Vinsten redovisas i deklarationen året efter försäljningen och skatten kommer på slutskattebeskedet. Säljer du med stor vinst kan det löna sig att betala in skatten i förväg, så att du slipper kostnadsränta. Vill du se hela bilden, med mäklare, lån och skatt, har vi en kalkylator för vad det kostar att sälja hus. Fler verktyg finns under sälja bostad och bostad och fastighet.