Så räknar du ut en rimlig hyra för en inneboende
Det finns ingen tabell för vad ett rum ska kosta. En vedertagen utgångspunkt är att den inneboende betalar sin andel av boendekostnaden: rummet hen har för sig själv och en lika stor del av ytorna ni delar. Till det kommer en del av el och bredband och ett påslag om rummet är möblerat.
Exempel: du bor i en bostadsrätt på 75 kvadratmeter med 6 000 kr i månadsavgift. Rummet är 12 kvadratmeter och ni delar 40 kvadratmeter kök, vardagsrum, badrum och hall. Den inneboendes del blir 12 plus hälften av 40, alltså 32 kvadratmeter eller 42,7 % av bostaden. Det ger 2 560 kr av avgiften. Med hälften av 800 kr i el och bredband och 10 % för möblerna blir hyran 3 216 kr i månaden.
Vad räknas in i boendekostnaden?
- Bostadsrätt: månadsavgiften till föreningen
- Hyresrätt: hyran du betalar
- Hus: driften, alltså värme, vatten, sophämtning, försäkring och fastighetsavgift
- El och bredband anges för sig och delas lika per person, eftersom förbrukningen inte beror på hur stort rummet är
I ett hus på 120 kvadratmeter med 4 500 kr i drift per månad, ett rum på 15 kvadratmeter och 60 kvadratmeter gemensam yta blir andelen 37,5 %. Omöblerat och med 1 200 kr i el och bredband blir hyran 2 288 kr. Driften i ett hus räknar du fram med kalkylatorn för driftkostnad i villa.
Bor ni fler delas den gemensamma ytan på fler. Med tre personer i lägenheten i första exemplet blir den inneboendes del av avgiften 2 027 kr i stället för 2 560 kr.
Vilka regler gäller för hyran?
Äger du bostaden gäller privatuthyrningslagen för avtal som skrivs från 1 juli 2026. Du och den inneboende kommer överens om hyran, och den kan bara sänkas av hyresnämnden om den är väsentligt högre än vad som brukar tas ut för liknande rum. För avtal från före 1 juli 2026 gäller den gamla lagen om uthyrning av egen bostad, där hyran inte fick vara påtagligt högre än kostnaden för bostaden.
Bor du i hyresrätt gäller jordabalken. Då är utgångspunkten en skälig andel av din egen hyra. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken får påslaget för möbler vara högst 15 %, och vid vanlig standard har Svea hovrätt godtagit 10 % (RH 2022:28). Hur mycket du får ta om du hyr ut hela bostaden i andra hand räknar du ut med kalkylatorn för skälig hyra.
Fördelningen efter yta är alltså ingen lagregel, men den ger en hyra som är lätt att förklara och svår att ifrågasätta. Vill du ta mer för ett större eller ljusare rum kan du justera, så länge hyran inte blir orimligt hög jämfört med liknande rum.
Blir det skatt på hyran?
Nästan aldrig. Hyran från en inneboende är en kapitalinkomst där du drar av 40 000 kr per år i schablonavdrag. I bostadsrätt och hyresrätt drar du dessutom av avgiften eller hyran för rummets andel av ytan, och i ett hus 20 % av hyran. Exemplet ovan ger 38 592 kr per år, vilket ryms gott och väl inom avdragen.
Skatt blir det först vid höga hyror. Tar du 10 000 kr i månaden för halva ett hus blir intäkten 120 000 kr per år och skatten 16 800 kr. Alla regler och lägen finns i kalkylatorn för skatt på uthyrning.
Inneboende i bostadsrätt
Du behöver inte styrelsens tillstånd för att ha en inneboende, så länge du själv bor kvar. Bostadsrättslagen säger bara att du inte får ta in utomstående om det kan skada föreningen, till exempel genom störningar eller för många boende. Föreningen får inte heller ta ut någon andrahandsavgift för en inneboende. Det är när du flyttar ut och någon annan använder lägenheten självständigt som samtycke krävs.
Avtal, uppsägning och höjd hyra
Skriv ett avtal med hyran, vad som ingår, vilka utrymmen som delas och uppsägningstiden. En inneboende har i regel inget besittningsskydd, så du kan säga upp avtalet med den uppsägningstid som gäller. Vill du kunna höja hyran över tid kan ni avtala om indexreglering, och enligt privatuthyrningslagen får den ändras högst en gång per år.
Hur boendet påverkar din egen ekonomi ser du i boendekostnadskalkylatorn, och om du vill veta hur mycket som blir kvar varje månad hjälper KALP-kalkylatorn. Delar ni på elen kan elkostnadskalkylatorn visa vad den faktiskt kostar. Fler verktyg finns under uthyrning och i kategorin bostad och fastighet.