Så beskattas uthyrning av din bostad
När du hyr ut din egen bostad är hyran en kapitalinkomst. Du drar av ett schablonavdrag på 40 000 kr per år och ett tilläggsavdrag som beror på vilken sorts bostad det är. Det som blir över, överskottet, beskattas med 30 %. Blir det inget överskott blir det ingen skatt, och då behöver du inte redovisa uthyrningen alls.
Hyr du ut ett hus för 60 000 kr på ett år drar du av 40 000 kr i schablon och 12 000 kr (20 % av hyran). Överskottet blir 8 000 kr och skatten 2 400 kr. Det är samma exempel som Skatteverket använder.
Avdragen för hus, bostadsrätt och hyresrätt
- Hus, fritidshus och ägarlägenhet: 40 000 kr plus 20 % av hyresintäkten.
- Bostadsrätt: 40 000 kr plus månadsavgiften för den tid och den del som är uthyrd, utan kapitaltillskott. Dessutom andrahandsavgiften om föreningen tar en.
- Hyresrätt: 40 000 kr plus hyran du själv betalar för den tid och den del som är uthyrd.
Andra kostnader får du inte dra av. Reparationer, nya möbler, städmaterial, räntan på bolånet och försäkringen ingår redan i schablonen. Avdragen får heller inte bli större än hyran, och ett underskott går inte att kvitta mot annan inkomst.
Ett räkneexempel för bostadsrätt: du hyr ut lägenheten i 8 månader för 96 000 kr. Avgiften är 6 500 kr i månaden och föreningen tar 800 kr i andrahandsavgift. Avdragen blir 40 000 kr plus 52 800 kr, överskottet 3 200 kr och skatten 960 kr.
Så mycket kan du hyra ut skattefritt
För ett hus som du har ägt hela året blir skatten noll så länge hyran är högst 50 000 kr per år. Då är 40 000 kr plus 20 % av hyran lika mycket som hyran. För en bostadsrätt eller hyresrätt beror gränsen på avgiften eller hyran: 40 000 kr plus det du själv betalar för den uthyrda tiden. En hyresrätt med 8 000 kr i hyra kan hyras ut hela året för 136 000 kr innan det blir skatt.
Kalkylatorn visar gränsen för din bostad under Skattefritt upp till. Har du köpt eller sålt bostaden under året minskar schablonavdraget, så också gränsen. Har du haft bostaden i 9 månader blir schablonen 30 000 kr.
Airbnb och andra plattformar
Hyr du ut via Airbnb är du nästan alltid själv hyresvärd, och plattformen bara förmedlar. Då ska du ta upp hela hyran som gästerna betalar, inklusive städavgiften och den del som Airbnb tar i avgift. Avgiften är inte avdragsgill. Den missen är vanlig, eftersom det som kommer in på kontot är mindre än det du ska skatta för.
Skatteverkets exempel: ett hus hyrs ut 16 veckor för 4 000 kr per vecka, alltså 64 000 kr. Med en plattformsavgift på 15,5 % får du ut 54 080 kr, men skatten räknas på hela 64 000 kr. Överskottet blir 11 200 kr och skatten 3 360 kr. Kvar efter avgift och skatt: 50 720 kr.
Bara om plattformen hyr ut i eget namn och sköter allt, från annons till nyckelöverlämning, är plattformen hyresvärd. Då tar du bara upp det du får efter avgiften. Välj det läget i kalkylatorn om det stämmer för dig. Plattformarna lämnar uppgifter om dina intäkter till Skatteverket, så de syns ändå. Räkna på hela sommaren med kalkylatorn för sommaruthyrning.
Hyra ut ett rum
Bor du kvar och hyr ut ett rum gäller samma schablon på 40 000 kr. I bostadsrätt och hyresrätt räknas tilläggsavdraget på rummets andel av ytan. Kök, badrum och andra gemensamma utrymmen räknas inte som uthyrda. Skatteverkets exempel är ett rum på 30 kvadratmeter i en lägenhet på 100, uthyrt i 334 dagar med en avgift på 10 000 kr i månaden. Avdragen blir större än hyran på 55 000 kr, så det blir ingen skatt. Vad rummet rimligen kostar räknar du ut med kalkylatorn för inneboende.
Om ni äger bostaden tillsammans
Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person. Äger ni ett hus tillsammans delar ni på de 40 000 kronorna efter ägarandel, och överskottet delas på samma sätt. Två som äger hälften var och hyr ut för 80 000 kr får ett överskott på 12 000 kr var och betalar 3 600 kr var i skatt. Hyr du ut två olika bostäder får du ett schablonavdrag för varje bostad.
Deklarera och moms
Överskottet redovisas i ruta 7.3 i inkomstdeklarationen. Skatteverkets blankett SKV 2199 hjälper dig med uträkningen. Hyr du ut möblerat för korta perioder flera gånger per år, ungefär som ett hotell, kan uthyrningen bli momspliktig när omsättningen passerar 120 000 kr, i år eller något av de två föregående åren. Gränsen gäller för varje delägare för sig, och momsen är 12 %. Momsen räknar du på med momskalkylatorn, och blir uthyrningen en näringsverksamhet hjälper kalkylatorn för skatt i enskild firma.
Andra regler gäller om du hyr ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare. Då får du bara dra av de faktiska merkostnaderna, inte schablonen. Reglerna i kalkylatorn kommer från Skatteverkets sida om att hyra ut privatbostad, inkomstår 2026.
Mer om uthyrning
Hur mycket du får ta i hyra beror på vilken lag som gäller för ditt avtal, se kalkylatorn för skälig hyra. Funderar du på att köpa en bostad för att hyra ut visar kalkylatorn för uthyrningens lönsamhet om det går ihop efter ränta och skatt. Fler verktyg finns under uthyrning och i kategorin bostad och fastighet.