Vad är direktavkastning?
Direktavkastning är det vanligaste måttet på hur mycket en hyresfastighet ger tillbaka varje år i förhållande till vad den kostar. Du tar driftnettot, alltså hyresintäkterna minus driftkostnaderna, och delar med köpeskillingen eller marknadsvärdet. Ger en fastighet för 10 000 000 kr ett driftnetto på 500 000 kr om året är direktavkastningen 5 %.
Måttet säger inget om hur fastigheten är finansierad. Räntor, amorteringar och skatt ingår inte. Därför går det att jämföra fastigheter med varandra oavsett hur köparna lånar, och därför används det av både värderare och banker.
Så räknar du ut driftnettot
Driftnettot är det som blir kvar av hyrorna när fastigheten har skötts ett år, men innan någon ränta har betalats.
- Börja med alla hyror för ett år om varje lägenhet och lokal är uthyrd.
- Dra av vakans, alltså hyror du räknar med att förlora när något står tomt.
- Dra av driftkostnader: uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift eller fastighetsskatt, förvaltning och löpande underhåll.
- Räntor, amortering och avskrivningar ska inte dras av.
Ett exempel: ett litet hyreshus för 8 000 000 kr med hyresintäkter på 720 000 kr om året. Med 3 % vakans och 260 000 kr i drift och underhåll blir driftnettot 438 400 kr, eller 36 533 kr i månaden. Direktavkastningen blir 5,48 %.
Vad lånet gör med avkastningen
De flesta köper inte en fastighet kontant. Det som avgör hur mycket du själv tjänar är avkastningen på det egna kapitalet, alltså det som blir kvar efter ränta delat med de pengar du själv har lagt in. Lånar du 60 % av priset i exemplet, 4 800 000 kr, till 4 % ränta blir räntan 192 000 kr om året. Kvar efter ränta blir 246 400 kr på ett eget kapital av 3 200 000 kr, vilket ger 7,7 %. Utan lån hade avkastningen på egna pengar varit samma som direktavkastningen, 5,48 %.
Det här kallas hävstång, och den fungerar åt båda hållen. Så länge räntan är lägre än direktavkastningen höjer lånet din avkastning. Är räntan högre sänker lånet den. Med 7 % ränta i samma exempel sjunker det som blir kvar efter ränta till 102 400 kr och avkastningen på egna pengar till 3,2 %, lägre än om du hade köpt utan lån. Kalkylatorn varnar när det händer.
Vad måttet inte visar
Direktavkastningen räknar bara med ett års löpande intäkter och kostnader. Värdeökning, stora renoveringar som stambyten och skatten på överskottet finns inte med. En fastighet med låg direktavkastning kan alltså ändå vara en bra affär om värdet stiger, och en hög siffra kan dölja ett eftersatt underhåll som snart kostar mycket. Nivåerna på marknaden varierar med läge, fastighetstyp och räntor, och de publiceras löpande av värderingsföretagen.
Köper du en fastighet tillkommer också engångskostnader. Lagfarten för ett aktiebolag är 4,25 % av priset, och för en privatperson 1,5 %. Räkna på den i lagfartskalkylatorn och på pantbreven i pantbrevskalkylatorn. Lägg summan i fältet för köpkostnader så räknar kalkylatorn avkastningen på det du faktiskt betalar.
Om du hyr ut en enstaka bostad
För en privatperson som hyr ut en bostadsrätt eller ett hus finns enklare verktyg. Kalkylatorn för om uthyrning lönar sig räknar månadsvis med lån, avgift och skatt, och kalkylatorn för skatt på uthyrning visar vad du betalar i skatt med schablonavdraget. Hur mycket du får ta i hyra beror på vilken lag som gäller, se kalkylatorn för skälig hyra. Fler verktyg finns under uthyrning och i bostad och fastighet.