Tre olika regler beroende på vad du hyr ut
Frågan "hur mycket får jag ta i hyra" har tre olika svar. Det beror på om du hyr ut en hyresrätt eller en bostad du äger, och på när avtalet skrevs. Den 1 juli 2026 ersattes lagen om uthyrning av egen bostad från 2012 av en ny privatuthyrningslag (2026:772). Den gamla kostnadsformeln gäller fortfarande för avtal som skrevs före dess, men inte för nya avtal. Många guider på nätet har inte hunnit med, så välj först vilket fall som gäller dig i kalkylatorn.
- Hyresrätt i andra hand: hyreslagen gäller och förstahandshyran är utgångspunkt.
- Bostadsrätt, hus eller ägarlägenhet du äger, avtal före 1 juli 2026: kapitalkostnad plus drift.
- Bostad du äger, nytt avtal från 1 juli 2026: hyran avtalas fritt men får inte vara väsentligt högre än för jämförbara privatuthyrningar.
Hyra ut hyresrätt i andra hand
Hyr du ut din hyresrätt får du i princip ta samma hyra som du själv betalar. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken är en andrahandshyra aldrig skälig om den överstiger förstahandshyran, utöver ett tillägg för möbler på högst 15 % och för el och liknande till självkostnad. För en lägenhet med vanlig standard godtog Svea hovrätt 10 % i RH 2022:28. Betalar du 8 000 kr i hyra blir en skälig andrahandshyra med 10 % möbelpåslag 8 800 kr i månaden. Lagens tak på 15 % ger 9 200 kr, men det kräver i praktiken möbler med högre standard än normalt.
El, bredband och parkering som ingår får du ta betalt för till självkostnad. Hyr du ut omöblerat och betalar 300 kr för bredband blir hyran 8 300 kr. Kom ihåg att du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut i andra hand. Höjs din egen hyra höjs också den högsta skäliga andrahandshyran. Själva hyran ändras ändå bara om ni har avtalat om det eller kommer överens. Vad en höjning blir i kronor ser du i kalkylatorn för hyreshöjning.
Om hyran är för hög
En andrahandshyresgäst som betalar för mycket kan vända sig till hyresnämnden och få hyran sänkt, och kan också kräva tillbaka det som betalats för mycket. Återbetalningen gäller högst två år bakåt från ansökan, och ansökan måste göras senast tre månader efter att hyresgästen flyttat ut. Tar du 10 000 kr när den skäliga hyran är 8 800 kr är det 1 200 kr för mycket varje månad. Under ett år blir det 14 400 kr, och för två år 28 800 kr, som kan krävas tillbaka. Fyll i hyran i avtalet i kalkylatorn så ser du skillnaden direkt.
Egen bostad med avtal före 1 juli 2026
Skrevs avtalet enligt 2012 års lag gäller den fortfarande, även efter att den upphävdes. Där får hyran inte påtagligt överstiga bostadens kapitalkostnad plus driftskostnaden, och det räknas som påtagligt från 5 % över. Kapitalkostnaden är en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde. Det spelar alltså ingen roll vad du betalade för bostaden eller hur stort lån du har.
Vilken avkastningsränta som är skälig står inte i lagen. Förarbetena säger att en ränta som ligger ett par procentenheter över Riksbankens referensränta bör vara acceptabel. I RH 2017:34 räknade Svea hovrätt med 3 %, som hade medgetts i hyresnämnden, och såg inget skäl att gå högre när referensräntan låg så lågt. Marknadsvärdet var 700 000 kr, vilket gav en kapitalkostnad på 1 750 kr i månaden. Med driften blev kostnadsnivån 4 870 kr. Hovrätten satte hyran till 5 100 kr, under gränsen på 5 114 kr som är 5 % över kostnaden. Kalkylatorn använder 3 % som standard, men du kan ändra räntan.
Ett exempel: en bostadsrätt värd 3 000 000 kr med månadsavgift 3 500 kr. Kapitalkostnaden blir 7 500 kr och kostnadsnivån 11 000 kr i månaden. Påtagligt för hög blir hyran från 11 550 kr. Räknar du med 2 % i stället blir kostnadsnivån 8 500 kr. För en villa värd 4 500 000 kr med driftkostnader på 4 200 kr i månaden blir den 15 450 kr. Driften omfattar uppvärmning, vatten, sophämtning, försäkring och fastighetsavgift.
Nya avtal enligt privatuthyrningslagen
För avtal från 1 juli 2026 finns ingen kostnadsformel längre. Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska vara ett bestämt belopp. Om hyresgästen tycker att hyran är för hög kan hyresnämnden pröva den. Är hyran väsentligt högre än vad som vanligen tas ut för jämförbara lägenheter som hyrs ut enligt samma lag, fastställer nämnden en skälig hyra. Har hyran betalats för en tid som redan passerat ska överskottet betalas tillbaka med ränta.
Lagen anger ingen procentgräns för vad som räknas som väsentligt högre, och det finns ännu ingen praxis. Därför visar kalkylatorn i det här läget en kalkylerad kostnad: dina utgifter för avgift, drift och möbler plus en avkastning på bostadens värde. Avkastningen är ingen utgift utan det du avstår genom att ha pengarna i bostaden. Med samma bostadsrätt som ovan och 300 kr för möbelslitage är den kalkylerade kostnaden 11 300 kr i månaden, varav 3 800 kr är verkliga utgifter. Hyrs liknande bostäder ut för 10 000 kr täcks utgifterna, men avkastningen på bostadens värde blir lägre än 3 %.
Lagen gäller inte om upplåtelsen avser fritidsändamål, om du hyr ut mer än två lägenheter utanför din egen bostad, eller om du själv har bostaden med hyresrätt. Uthyrning av en sommarstuga omfattas alltså inte. Parterna kan också avtala om att hyran ska följa ett index, men då måste den tidigare hyran ha gällt i minst ett år innan den ändras.
Glöm inte skatten
Hyran du tar in är inte det du får behålla. Hyr du ut en privatbostad får du dra av ett schablonavdrag på 40 000 kr per år plus ett tillägg som beror på bostadstypen, och överskottet beskattas med 30 %. Räkna på det i kalkylatorn för skatt på uthyrning. Funderar du på att köpa en bostad för att hyra ut, se kalkylatorn för om uthyrning lönar sig. Ska du hyra ut ett rum i bostaden du själv bor i, använd kalkylatorn för hyra för inneboende.
Siffrorna och reglerna bygger på privatuthyrningslagen (2026:772), lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978), hyreslagen och rättsfallen RH 2017:34 och RH 2022:28. Kalkylatorn ger allmän information, inte juridisk rådgivning. Vid en tvist är det hyresnämnden som avgör. Fler verktyg finns under uthyrning och i kategorin bostad och fastighet.