Så mycket uppskov kan du få
När du säljer din bostad med vinst ska du normalt betala 22 % i skatt på vinsten. Köper du en ny permanentbostad, en ersättningsbostad, kan du i stället begära uppskov och låta hela eller delar av skatten vänta. Du räknar först ut vinsten i vinstskattkalkylatorn och för sedan in din andel här.
Tre regler avgör hur stort uppskovet blir:
- Taket är 3 000 000 kr per såld bostad, gånger din ägarandel. Ägde du halva bostaden är ditt tak 1 500 000 kr.
- Är den nya bostaden billigare än det du fick ut vid försäljningen, efter försäljningsutgifter, får du bara uppskov för en motsvarande del av vinsten.
- Uppskovet måste bli minst 50 000 kr per person. Blir det mindre får du inget uppskov alls.
Med kalkylatorns standardvärden har du 1 200 000 kr i vinst, säljer för 4 000 000 kr och köper nytt för 4 500 000 kr. Den nya bostaden är dyrare, så hela vinsten kan skjutas upp: 1 200 000 kr. Skatten på 264 000 kr behöver du inte betala nu.
Taket märks först vid stora vinster. Skatteverket räknar med ett exempel där vinsten är 1 800 000 kr och säljaren ägde halva bostaden. Taket blir då 1 500 000 kr, så uppskovet stannar där och skatten på resten, 66 000 kr, betalas direkt. Med en helägd bostad och 3 500 000 kr i vinst ger taket 3 000 000 kr i uppskov och 110 000 kr att betala nu.
Billigare ny bostad: delvis uppskov
Köper du en billigare bostad räknas uppskovet ned i proportion till priset. Formeln är vinsten × den nya bostadens pris ÷ (försäljningspriset − försäljningsutgifterna), allt räknat på din andel. I den nya bostadens pris räknas för hus även lagfart och pantbrev in. För bostadsrätt dras din andel av inre fonden av, både på den sålda och den nya bostaden. I Skatteverkets exempel är vinsten 1 600 000 kr, försäljningspriset 4 000 000 kr och den nya bostaden kostar 3 500 000 kr. Kvoten blir 3,5/4,0, och uppskovet 1 400 000 kr. Skatten på resten, 44 000 kr, betalas nu.
Ett vanligt missförstånd är att det räcker att köpa något för att få fullt uppskov. Det gör det inte. Flyttar du från en dyr villa till en billigare lägenhet blir en del av skatten kvar att betala direkt, och den behöver finnas med när du räknar på kontantinsatsen till nästa bostad.
Lönar sig uppskov när räntan är borta?
Förr betalade man en årlig schablonränta på uppskovet. Den är borttagen, så i dag är uppskovet i praktiken ett räntefritt lån från staten. I standardexemplet är den uppskjutna skatten 264 000 kr. Hade du behövt låna motsvarande belopp till 3 % i ränta skulle det kosta ungefär 7 920 kr om året. Vill du se vad pengarna kan växa till om du i stället sparar dem kan du räkna med ränta på ränta.
Det finns ändå skäl att fundera. När uppskovet återförs betalar du skatt enligt de regler som gäller då, och ingen vet hur skattesatsen ser ut om tio eller tjugo år. Ett gammalt uppskov följer också med till nästa försäljning och ökar den vinsten. Den som har råd kan välja att betala nu och få ett rent bord.
Tidsfrister: när du måste köpa och flytta in
Datumen räknas från det år du skrev köpekontraktet på bostaden du sålde. Säljer du 2026 kan ersättningsbostaden köpas tidigast 1 januari 2025 och senast 31 december 2027, och du måste ha flyttat in senast 2 maj 2028.
Köper du och flyttar in snabbt kan du få slutligt uppskov direkt. För en försäljning 2026 betyder det köp senast 31 december 2026, inflytt senast 2 maj 2027. Hinner du inte det får du ett preliminärt uppskov i deklarationen och begär det slutliga när du har köpt. Uppskovet begärs i deklarationen våren 2027.
Krav för att få uppskov
- Både den sålda och den nya bostaden ska vara privatbostäder, alltså permanentbostäder för dig.
- Du ska ha bott i den sålda bostaden i minst ett år i sträck före försäljningen, eller sammanlagt tre av de senaste fem åren.
- Det du säljer ska räknas som privatbostad, vilket för ett småhus betyder att mer än halva ytan använts för ditt eget boende.
- En bostadsrätt ska ligga i en äkta bostadsrättsförening.
- Bostäderna ska ligga inom EES. Storbritannien räknas inte längre.
Har den nya bostaden byggts från grunden eller byggts om finns särskilda regler för vad som räknas som inköpspris. Läs Skatteverkets beskrivning innan du förlitar dig på kalkylatorns siffra i det fallet.
När uppskovet kommer tillbaka
Uppskovet ligger kvar tills du säljer ersättningsbostaden utan att köpa en ny, eller tills du själv begär att det ska återföras. Då läggs beloppet till vinsten det året. Säljer du igen och köper ännu en bostad kan du begära nytt uppskov, och det gamla rullar vidare. Planerar du ett byte med överbryggningslån kan du räkna in skatten redan nu, och se hur det nya lånet blir i bolånekalkylatorn.
Liten vinst ger inget uppskov: med 40 000 kr i vinst blir uppskovet under gränsen, och skatten 8 800 kr betalas direkt. Fler verktyg för bostadsskatter finns under skatt och avdrag för bostad, allt om försäljning under sälja bostad och resten av bostadsverktygen under bostad och fastighet.