Vad kostar det att sälja ett hus?
Den största kostnaden när du säljer är sällan mäklaren. Det är vinstskatten, och den betalar du året efter försäljningen. Därför är det bra att räkna på hela kedjan innan du bestämmer dig för vad nästa bostad får kosta: vad du får för huset, vad det kostar att sälja, vilket lån som ska lösas och hur mycket skatt som ska betalas.
I exemplet säljer du ett hus för 4 500 000 kr som du en gång köpte för 3 000 000 kr. Med 2 % i mäklararvode och 15 000 kr för flytt och städning blir säljkostnaderna 105 000 kr. Lånet på 2 000 000 kr löses vid tillträdet. Vinsten blir 1 365 000 kr, och skatten på den 300 300 kr. Kvar blir 2 094 700 kr. Kostnader och skatt tar tillsammans 9 % av priset.
Säljkostnaderna en och en
- Mäklararvode: oftast den största posten före skatten. Räkna på procent, fast arvode eller trappa i mäklarkalkylatorn.
- Styling och foto: valfritt, men vanligt. Vissa stylingutgifter, som konsultation, fotografering och hyra av möbler under visningen, får räknas av från vinsten enligt Skatteverket.
- Besiktning och värdering: oftast är det köparen som besiktar ett hus, men en säljarbesiktning eller en värdering räknas också som försäljningsutgift.
- Flytt och flyttstäd: ger inget avdrag mot vinsten, men rutavdrag på arbetskostnaden. Räkna på flytten i flyttkostnadskalkylatorn.
Ränteskillnadsersättning om räntan är bunden
Har du bunden ränta och löser lånet före bindningstidens slut kan banken ta ut ränteskillnadsersättning. Den ska täcka bankens förlust när räntan i dag är lägre än den du har avtalat. Med rörlig ränta, eller om lånet löses på villkorsändringsdagen, blir det ingen ersättning.
Förenklat är ersättningen skulden gånger ränteskillnaden gånger tiden som är kvar. Ett lån på 2 000 000 kr med 4 % bunden ränta, en jämförelseränta på 3,3 % och två år kvar ger ungefär 28 000 kr. Sedan 1 juli 2025 räknas skillnaden på nya bindningar med swapräntor i stället för bostadsobligationer, och bankens exakta belopp tar hänsyn till amorteringar och nuvärde. Be banken om beloppet, eller räkna mer noggrant i kalkylatorn för ränteskillnadsersättning. Ersättningen räknas som en ränteutgift, så den ger ränteavdrag i deklarationen.
Vinstskatten är ofta den största kostnaden
Vinsten är försäljningspriset minus avdragsgilla säljutgifter, inköpspriset, lagfart och pantbrev från köpet och förbättringsutgifter. Av vinsten beskattas 22/30 med 30 %, vilket blir 22 % av hela vinsten. Flytt och städning dras inte av. Har du gjort ny-, till- eller ombyggnader eller större reparationer de senaste åren sänker de vinsten, och detaljerna med alla avdrag gör du i kalkylatorn för vinstskatt.
Köper du en ny bostad kan du skjuta upp hela eller delar av skatten. Uppskovet är räntefritt sedan 2021 men har ett tak på 3 000 000 kr per bostad. Hur mycket du kan skjuta upp visar uppskovskalkylatorn. Gör du förlust i stället blir det ingen skatt, och hälften av förlusten ger skattereduktion. Köpte du för 5 000 000 kr blir förlusten i exemplet 635 000 kr, och reduktionen ungefär 75 675 kr.
Bostadsrätt eller hus
En bostadsrätt har inga lagfarts- eller pantbrevskostnader från köpet att räkna av, så samma pris och samma inköpspris ger en något större vinst: 1 410 000 kr och 310 200 kr i skatt. I gengäld får du räkna av kapitaltillskott till föreningen, och förändringen i den inre reparationsfonden påverkar vinsten. De posterna finns i vinstskattekalkylatorn.
Lönar det sig att renovera före försäljning?
Det finns ingen tillförlitlig statistik över hur mycket olika renoveringar höjer priset, så ta påståenden om att ett nytt kök "alltid lönar sig" med en nypa salt. Tre saker vet vi däremot. Förbättringar som räknas som förbättringsutgifter sänker vinsten och därmed skatten med 22 % av beloppet. Reparationer räknas bara om de gjorts försäljningsåret eller de fem åren före. Och rotavdraget betalas ut direkt men minskar det belopp du får räkna av. Vad arbetet kostar efter avdrag räknar du på i rotkalkylatorn.
Ofta ger enklare åtgärder mest per krona: målning, städning, trädgården och att laga det som syns vid visningen. Stylingen i kalkylatorn kan du använda för att se effekten. Lägger du 20 000 kr på styling blir det 15 600 kr mindre kvar om priset inte stiger, eftersom en del av kostnaden kommer tillbaka som lägre skatt.
När lånet är större än priset
Har bostaden sjunkit i värde, eller är den hårt belånad, kan försäljningen gå med underskott. Är lånet lika stort som priset, 4 500 000 kr, blir resultatet i exemplet −405 300 kr: säljkostnaderna och skatten på den gamla vinsten måste betalas med andra pengar. Banken kräver normalt att lånet löses vid tillträdet, så underskottet behöver täckas med sparpengar eller ett nytt lån. Tänk också på att vinstskatten ska betalas året efter, även om pengarna redan har gått till nästa köp.
Köper du nästa bostad innan den gamla är såld behövs ofta ett överbryggningslån, och på köpsidan väntar lagfart, pantbrev och kontantinsats som du räknar på i kalkylatorn för kostnad att köpa hus. Allt om att sälja samlas under sälja bostad, och hela klustret finns i bostad och fastighet. Reglerna för vinst och avdrag följer Skatteverkets vägledning för försäljning av småhus och bostadsrätt.