Vad kostar en mäklare?
Det finns inget reglerat pris. Du och mäklaren kommer överens om arvodet i uppdragsavtalet, och det är fritt att förhandla. De flesta arvoden hamnar mellan ungefär 1,5 och 3 % av slutpriset, men villor på mindre orter och dyra lägenheter i storstäderna kan ligga både över och under det. Därför är det bättre att räkna på dina egna offerter än att utgå från ett snitt.
Med 2 % i provision på en bostad som säljs för 3 500 000 kr blir arvodet 70 000 kr. Höjer du provisionen till 2,5 % och priset till 4 000 000 kr betalar du 100 000 kr. Skillnaden mellan 1,5 och 3 % på samma pris är 52 500 kr, så en halv procentenhet hit eller dit är värd att förhandla om.
Procent, fast arvode eller trappa
Arvodet byggs nästan alltid på något av tre sätt. Vilket som blir billigast beror på var slutpriset hamnar.
- Procent: mäklaren får en andel av slutpriset, ofta med ett lägsta arvode i botten. Högre pris ger högre arvode i samma takt.
- Fast arvode: samma belopp oavsett pris. Med 60 000 kr i fast arvode blir kostnaden förutsägbar, men mäklaren tjänar inget extra på en bra budgivning.
- Trappa: ett grundarvode plus en större andel av det som säljs över en viss nivå. Med 40 000 kr i grund och 10 % över 3 500 000 kr blir arvodet 110 000 kr om bostaden går för 4 200 000 kr, men bara 40 000 kr om den säljs för exakt 3 500 000 kr.
Trappan är vanlig eftersom den ger mäklaren skäl att pressa priset uppåt. Baksidan är att trappsteget ofta sätts nära det mäklaren redan tror att bostaden går för, så du betalar en hög andel på just de kronor som är lättast att få. Fråga varför trappsteget ligger där det ligger. Diagrammet i kalkylatorn visar vad din offert kostar om slutpriset hamnar 5 eller 10 % lägre eller högre, jämfört med en annan provision.
Arvodet sänker din vinstskatt
Mäklararvodet är en utgift för försäljningen och dras av från vinsten när du deklarerar. Skatten på vinst vid bostadsförsäljning är i praktiken 22 %, eftersom 22/30 av vinsten beskattas med 30 %. Ett arvode på 70 000 kr sänker därför skatten med 15 400 kr om vinsten är minst lika stor som arvodet. Det du egentligen betalar blir 54 600 kr.
Gör du förlust fungerar avdraget annorlunda: arvodet ökar förlusten, och hälften av förlusten ger skattereduktion. Hela uträkningen med alla avdrag gör du i kalkylatorn för vinstskatt vid bostadsförsäljning, och köper du en ny bostad kan du skjuta upp skatten med uppskovskalkylatorn.
Moms ingår i arvodet
Enligt prisinformationslagen ska priser till privatpersoner anges inklusive moms, och det gäller även mäklartjänster. Arvodet i offerten är alltså det du betalar. Momsen är 25 % på arvodet utan moms, vilket blir en femtedel av beloppet inklusive moms. På 70 000 kr är 14 000 kr moms. Som privatperson kan du inte dra av momsen, men hela arvodet inklusive moms räknas som försäljningsutgift.
Vad ingår, och vad kostar extra?
I arvodet ingår normalt värdering, objektsbeskrivning, visningar, budgivning, kontrakt och tillträde. Annonsering på bostadssajter, foto, filmning, styling och boarea-mätning tas ofta ut som utlägg eller tillval. Läs uppdragsavtalet noga: där står vad som ingår, vad som ersätts även om bostaden inte säljs och hur länge avtalet gäller.
Utlägg som annonsering och värdering räknas också som försäljningsutgifter, liksom vissa stylingkostnader. Flyttstädning och flytt gör det inte, men med rutavdrag blir de billigare. Vad flytten kostar räknar du på i flyttkostnadskalkylatorn. Vill du se hela bilden av vad försäljningen kostar och vad som blir kvar efter lån och skatt, använd kalkylatorn för kostnad att sälja hus.
Så förhandlar du arvodet
- Be minst två eller tre mäklare om offert och jämför i kronor, inte bara i procent.
- Räkna på flera slutpriser. En lägre procent med högt lägsta arvode kan bli dyrare än en högre procent om priset blir lågt.
- Vid trappa: fråga var trappsteget ligger och varför. Ett steg som ligger under ett realistiskt pris ger mäklaren en stor andel av vanliga kronor.
- Kontrollera vilka utlägg som tillkommer och om de ska betalas även om bostaden inte blir såld.
Arvodet är bara en av kostnaderna när du byter bostad. Köper du nytt innan det gamla är sålt kan ett överbryggningslån behövas, och på köpsidan väntar lagfart och pantbrev, som du räknar på i kalkylatorn för kostnad att köpa hus. Mer om försäljningen hittar du under sälja bostad, och köp, lån och boende i bostad och fastighet.
Källor: prisinformationslagen (2004:347) för moms i priset och Skatteverkets regler för försäljning av småhus och bostadsrätt för avdraget. Nivåerna på arvoden bygger på mäklarnas egna prislistor och jämförelsetjänster och ska ses som ungefärliga.