Vad är ränteskillnadsersättning?
När du binder räntan på ett bolån lånar banken i sin tur upp pengar för samma period. Löser du lånet i förtid och räntorna har sjunkit sedan dess, förlorar banken pengar på att låna ut dem igen till lägre ränta. Den förlusten får banken ta ut av dig som ränteskillnadsersättning, ofta förkortat RSE.
Det blir aktuellt när du säljer bostaden, byter bank eller vill amortera mer än avtalat medan räntan är bunden. Banken får bara ta ut ersättning om låneavtalet har ett förbehåll om det, och beloppet får inte vara högre än vad konsumentkreditlagen tillåter.
Två modeller beroende på när räntan bands
Reglerna finns i 36 § konsumentkreditlagen (2010:1846). De ändrades den 1 juli 2025 (SFS 2025:365), men ändringen gäller bara nya räntebindningar. En bindning som redan löpte den 1 juli 2025 följer de gamla reglerna tills bindningstiden går ut.
Den 20 november 2026 ersätts lagen av en ny konsumentkreditlag (2026:1011). Där finns samma swapmodell i 8 kap. 30 §. Lån som tecknats före 20 november 2026 omfattas fortsatt av den gamla lagen, så för de flesta befintliga bolån ändras ingenting i praktiken.
Bunden före 1 juli 2025: bostadsobligationer plus 1 procentenhet
Banken jämför din bundna ränta med räntan på bostadsobligationer för den tid som är kvar av bindningen, plus 1 procentenhet. Är din ränta högre än det får banken ta ut skillnaden på skulden för den återstående tiden. Den extra procentenheten gör att ersättningen ofta blir noll om räntorna bara har sjunkit lite.
Bunden från 1 juli 2025: swapräntor
I den nya modellen spelar din egen ränta ingen roll. Banken jämför i stället swapräntan för hela bindningstiden när räntan bands med swapräntan för den tid som är kvar när du löser lånet. Båda räntorna är genomsnitt av 20 handelsdagar. Tillägget på 1 procentenhet är borttaget, och enligt propositionen ska ersättningen nuvärdesberäknas. Är den återstående tiden kortare än ett år används Stibor och Riksbankens styrränta i stället för den kortaste swapräntan.
Syftet med ändringen var att minska hindren mot att lösa bundna bolån i förtid och att ersättningen bättre ska spegla bankens faktiska kostnad. Swapräntorna noteras dagligen och är lättare att följa än bostadsobligationsräntan.
Så räknar kalkylatorn
Bankerna beskriver själva metoden som räntedifferensen gånger skulden gånger den tid som är kvar. Det är den enkla räkningen i kalkylatorn. Uppskattningen överst gör två justeringar som drar ner beloppet:
- Skulden minskar varje månad med amorteringen du anger, eftersom du inte hade betalat ränta på hela beloppet under hela tiden.
- Varje månads ersättning nuvärdesberäknas med dagens jämförelseränta, eftersom banken får pengarna i förskott. För swapmodellen är det så Finansinspektionens allmänna råd anger att bankerna ska räkna. För den gamla modellen använder kalkylatorn samma princip med bostadsobligationsräntan plus 1 procentenhet.
Med en skuld på 2 000 000 kr, en bunden ränta på 4,00 %, bostadsobligationsränta på 2,30 % och 24 månader kvar blir jämförelseräntan 3,3 % och differensen 0,7 %. Enkel räkning ger 28 000 kr, och uppskattningen med nuvärde 27 060 kr. Amorterar du 5 000 kr i månaden blir uppskattningen 26 291 kr.
I den nya modellen, med en swapränta på 2,80 % när räntan bands och 2,30 % i dag, blir differensen 0,5 %. Samma skuld och tid ger då 20 000 kr med enkel räkning och 19 529 kr med nuvärde.
Räntorna i kalkylatorn är exempelvärden. Banken ska kunna ge dig ett exakt besked om vad det kostar att lösa lånet, och det är det beskedet som gäller.
När du inte betalar någon ersättning
- Lån med rörlig ränta, alltså tre månaders bindning, kan lösas utan ränteskillnadsersättning.
- På villkorsändringsdagen, när bindningstiden går ut, kan du lösa lånet eller byta bank utan kostnad.
- I den gamla modellen när din ränta inte är högre än bostadsobligationsräntan plus 1 procentenhet. Har räntorna sjunkit mindre än så blir det ingen ersättning: med en bunden ränta på 3,20 % i exemplet blir den 0 kr.
- I swapmodellen när swapräntan har stigit sedan räntan bands. Med 3,00 % i dag mot 2,80 % då blir ersättningen 0 kr.
- Om ditt låneavtal saknar förbehåll om ränteskillnadsersättning får banken inte ta ut någon.
Lönar det sig att vänta?
Ersättningen krymper ju närmare villkorsändringsdagen du kommer, eftersom tiden som multipliceras blir kortare. Med 24 månader kvar landar exemplet på 27 060 kr, med 6 månader kvar på 6 933 kr. Säljer du bostaden kan du ibland förhandla om tillträdesdagen så att den hamnar nära villkorsändringsdagen.
Det går också att låta köparen ta över lånet, eller att flytta lånet till den nya bostaden hos samma bank. Mer om köpet hittar du under köpa bostad. Fråga banken innan du skriver kontrakt. Behöver du pengar under tiden mellan köp och försäljning kan ett överbryggningslån lösa glappet.
Byta bank för lägre ränta?
Om du vill byta till en lägre ränta hos en annan bank ska ersättningen vägas mot det du sparar. Sparar du till exempel 0,5 procentenheter på 2 000 000 kr i två år är det 20 000 kr före ränteavdrag. Är ränteskillnadsersättningen högre lönar sig bytet inte förrän villkorsändringsdagen. Räkna på den nya månadskostnaden i bolånekalkylatorn.
Fler kalkylatorer för lån hittar du under lån och i privatekonomi. Vad hela försäljningen kostar räknar du i kalkylatorn för kostnad att sälja hus.