Bostadsrätt eller villa: vad är billigast?
Svaret beror på vad du jämför. Per månad är en bostadsrätt ofta billigare, eftersom föreningen delar kostnaderna för huset på många. En villa kostar mer att driva, men du äger hela huset och slipper avgiftshöjningar som någon annan beslutar om. Kalkylatorn räknar på båda delarna: månadskostnaden nu och hur mycket pengar du har kvar efter de år du bor där.
I exemplet jämförs en villa för 4 500 000 kr med en bostadsrätt för 3 000 000 kr, båda med 10 % i kontantinsats och 3 % ränta. Villan kostar 12 518 kr i månaden räknat utan amortering, bostadsrätten 9 525 kr. Med amorteringen betalar du 19 268 kr respektive 14 025 kr.
Månadskostnaden är bara halva svaret
Två bostäder med samma månadskostnad kan ge helt olika resultat efter tio år. Det beror på fyra saker som inte syns i en månadskalkyl:
- Engångskostnaderna vid köpet. En villa kräver lagfart och ofta nya pantbrev. En bostadsrätt har varken eller.
- Underhållet. I en villa betalar du tak, fasad och dränering själv. I en bostadsrätt gör föreningen det, och du betalar genom avgiften.
- Avgiftshöjningar. En förening med stora lån eller renoveringar framför sig kan höja avgiften kraftigt.
- Värdeökningen. Ett par procentenheter om året blir mycket pengar på ett dyrt hus.
Kalkylatorn tar med allt det. Den räknar också med att den som har lägre utgifter sparar mellanskillnaden, med den avkastning du anger. Utan det skulle det billigare boendet bara se billigare ut, inte ge mer pengar. Fler sätt att räkna på boendet hittar du i kategorin bostad och fastighet.
Exemplet efter tio år
Med 2 % värdeökning per år för båda, 2 % kostnadsökning för villan och 3 % avgiftshöjning per år för bostadsrätten har du 2 296 394 kr efter tio år med bostadsrätten och 1 967 231 kr med villan. Det är efter 2 % mäklararvode, efter vinstskatten på 22 % av vinsten (168 534 kr för villan och 128 315 kr för bostadsrätten) och sedan lånen är lösta. Bostadsrätten lämnar alltså 329 163 kr mer.
Skillnaden kommer från de lägre kostnaderna. Villan kräver 109 700 kr i lagfart och pantbrev vid köpet, och 2 993 kr mer i månaden. Det är pengar som bostadsrättsägaren sparar och som växer.
Värdeökningen avgör mycket
Ändrar du bara ett antagande, villans värdeökning från 2 till 3 % per år, vänder resultatet. Då har du 2 396 937 kr med villan efter tio år, 100 543 kr mer än med bostadsrätten. Ett dyrare hus med stor skuld är känsligt för hur priserna utvecklas, åt båda hållen.
Därför visar tabellen i kalkylatorn vad som händer om värdeökningen blir en procentenhet lägre eller högre för båda. I exemplet skiljer det från 460 301 kr till 185 927 kr till bostadsrättens fördel. Ingen vet hur priserna går. Räkna med flera antaganden innan du bestämmer dig. Hur mycket en bostad växer i värde med olika takt kan du räkna på i kalkylatorn för värdeutveckling.
Underhåll: villaägarens egen kostnad
I en villa är underhållet ditt. Ett nytt tak, en dränering eller ett badrum kan kosta hundratusentals kronor. Exemplet räknar med 1 500 kr i månaden för villan och 300 kr för bostadsrätten, där du bara står för det inre, som kök och badrum. Det är antaganden, inte statistik. Ett äldre hus behöver mer, ett nyrenoverat mindre. Vill du räkna noggrannare på driften finns driftkostnadskalkylatorn.
Avgiftshöjningar i föreningen
Bostadsrättens risk är avgiften. Med höjda räntor har många föreningar höjt avgifterna de senaste åren, särskilt de med stora lån. Läs årsredovisningen före köpet: hur stor är skulden per kvadratmeter, finns en underhållsplan och hur mycket har avgiften höjts? I exemplet räknas med 3 % höjning per år. Blir det ingen höjning alls ökar bostadsrättens försprång till 420 395 kr.
Engångskostnader vid köpet
Villan i exemplet kostar 68 325 kr i lagfart, 1,5 % av priset plus 825 kr, och 41 375 kr i pantbrev för den del av lånet som inte täcks av husets befintliga pantbrev. För bostadsrätten räknas bara med en pantsättningsavgift på 592 kr. Det är vad många föreningar tar 2026, men stadgarna avgör. Detaljerna finns i lagfartskalkylatorn och pantbrevskalkylatorn.
Längre tid ger större skillnader
Med samma antaganden men 20 år i stället för 10 växer bostadsrättens försprång till 585 684 kr. Skillnaderna i månadskostnad och avkastningen på det sparade fortsätter att växa. Det är ett räkneexempel, inte en prognos. Räntan antas ligga still hela tiden. Vinstskatten räknas med, men inte uppskov eller förbättringsutgifter som kan sänka den.
Vill du bara se månadskostnaden för en bostad använder du boendekostnadskalkylatorn, som räknar på samma sätt. Funderar du på att hyra i stället, jämför med kalkylatorn för hyra eller köpa. Fler kalkylatorer för dig som redan äger finns under äga bostad.